La capacité d'emprunt permet de déterminer le montant maximum qu'une banque acceptera de prêter pour un crédit immobilier. Pour 2025, les règles fixées par le HCSF limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets. Comprendre ce calcul est indispensable pour tout projet immobilier.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt constitue un indicateur financier fondamental pour évaluer le montant maximum qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque. Son calcul permet de déterminer précisément les possibilités de financement, notamment dans le cadre d'un crédit immobilier.
Définition et principes de base
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte de prêter à un emprunteur, en fonction de sa situation financière. Elle est directement liée au taux d'endettement, plafonné à 35% des revenus nets mensuels depuis le 1er janvier 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce plafond inclut l'ensemble des crédits (immobilier, consommation) ainsi que l'assurance emprunteur.
La formule de calcul
Le calcul de la capacité d'emprunt s'effectue selon la formule suivante : capacité d'emprunt = (revenus - charges) * 35%. Par exemple, pour des revenus mensuels de 3000€ et des charges de 500€, la capacité d'emprunt mensuelle serait de : (3000 - 500) * 35% = 875€ par mois.
Flexibilité bancaire
Les établissements bancaires disposent d'une marge de manœuvre leur permettant de déroger à la règle des 35% pour 20% de leur production trimestrielle de crédits. Cette dérogation concerne principalement les investisseurs locatifs et les primo-accédants sous certaines conditions.
Année
Taux d'endettement maximal
Marge de dérogation
2024
35%
20% des dossiers
2025
35%
20% des dossiers
Les conditions de dérogation
Pour bénéficier d'une dérogation au taux d'endettement de 35%, l'emprunteur doit présenter des garanties solides : revenus élevés, épargne résiduelle conséquente, stabilité professionnelle. La durée maximale du crédit est fixée à 25 ans, avec un possible allongement à 27 ans en cas de différé d'amortissement.
Les éléments pris en compte dans le calcul
Le calcul de la capacité d'emprunt nécessite de prendre en compte plusieurs éléments financiers qui détermineront le montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque.
Les revenus pris en compte
Les établissements bancaires analysent l'ensemble des revenus réguliers de l'emprunteur :
Le salaire mensuel net pour les personnes en CDI
Les primes et 13ème mois (retenus à 100% si versés depuis plus de 3 ans)
Les revenus locatifs (retenus à 70% en moyenne par les banques)
Les pensions de retraite
Les prestations familiales durables
Les charges à déduire
Du total des revenus, les banques soustraient :
Les mensualités des crédits en cours (consommation, auto...)
Les pensions alimentaires versées
Le montant du loyer actuel
Les charges récurrentes (impôts, assurances...)
Exemples de calculs détaillés
Pour un salaire de 2 700€
Avec des charges de 500€ :
Revenus mensuels
2 700€
Charges mensuelles
500€
Capacité d'emprunt sur 20 ans
115 430€
Pour un salaire de 5 000€
Avec des charges de 1 000€ :
Revenus mensuels
5 000€
Charges mensuelles
1 000€
Capacité d'emprunt sur 20 ans
127 391€
L'apport personnel
Le montant de l'apport personnel augmente directement la capacité d'emprunt. Les banques exigent généralement un minimum de 10% du montant total. Un apport de 20% ou plus permet d'obtenir de meilleures conditions de financement.
Comment optimiser sa capacité d'emprunt ?
Pour optimiser sa capacité d'emprunt en 2025, plusieurs leviers permettent d'augmenter le montant empruntable auprès des banques, tout en respectant le taux d'endettement maximum de 35% fixé par la réglementation française.
L'apport personnel : un atout déterminant
Un apport personnel conséquent rassure les banques et permet d'obtenir de meilleures conditions de crédit. Pour un emprunt immobilier, les établissements bancaires demandent généralement un minimum de 10% du prix d'achat. Avec un apport de 20% ou plus, le taux proposé peut diminuer de 0,2 à 0,3 points, augmentant mécaniquement la capacité d'emprunt.
La durée du crédit : un levier majeur
Allonger la durée du crédit permet d'emprunter davantage pour une même mensualité. Voici un exemple comparatif pour des revenus mensuels de 4500€ :
Durée
Montant empruntable
Mensualité
15 ans
173 886 €
1 312 €
20 ans
212 318 €
1 275 €
25 ans
242 869 €
1 251 €
Le rachat de crédit
Regrouper ses crédits en cours permet de réduire ses mensualités et donc d'augmenter sa capacité d'emprunt. Par exemple, transformer plusieurs crédits à la consommation en un seul crédit immobilier sur une durée plus longue diminue le taux d'endettement mensuel.
Exemple chiffré de rachat de crédit
Pour 15 000€ de crédits conso avec des mensualités de 500€, un rachat sur 10 ans au taux de 3,5% fait passer la mensualité à 148€, libérant ainsi 352€ de capacité d'emprunt supplémentaire.
Simuler et valider sa capacité d'emprunt
Pour calculer sa capacité d'emprunt en 2025, plusieurs étapes sont nécessaires avant d'obtenir une validation bancaire définitive. Les banques françaises exigent désormais une analyse détaillée de la situation financière des emprunteurs.
La simulation de capacité d'emprunt
Les simulateurs de crédit immobilier permettent d'obtenir une première estimation du montant empruntable. Pour des calculs précis, il faut fournir les informations suivantes :
Revenus nets mensuels du foyer
Montant des charges mensuelles
Durée souhaitée du prêt
Montant de l'apport personnel
La validation par un professionnel
La consultation d'un courtier en crédit ou d'un conseiller bancaire permet d'affiner les calculs. Ces professionnels vérifient notamment le respect du taux d'endettement maximum de 35% et le reste à vivre minimum exigé en France en 2025 :
Composition du foyer
Reste à vivre minimum
Personne seule
1150 €/mois
Couple
1550 €/mois
Par enfant à charge
+ 250 €/mois
Les documents nécessaires pour la validation
Pour valider définitivement la capacité d'emprunt, les banques demandent :
3 derniers bulletins de salaire
Dernier avis d'imposition
3 derniers relevés de compte
Justificatifs des crédits en cours
Justificatif d'apport personnel
Les délais d'obtention
En 2025, les délais moyens pour obtenir une réponse bancaire sont de :
7 jours ouvrés pour une attestation de faisabilité
15 jours ouvrés pour un accord de principe
30 jours ouvrés pour une offre de prêt définitive
L'essentiel à retenir sur le calcul de la capacité d'emprunt
Le calcul de la capacité d'emprunt suit des règles strictes en 2025, avec un taux d'endettement plafonné à 35%. Plusieurs leviers permettent d'ajuster ce montant : l'apport personnel, la durée du crédit, ou le rachat de crédit. Une simulation détaillée et l'obtention d'une attestation de faisabilité bancaire restent nécessaires pour valider tout projet de financement.
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